第1節 債権の担保 (民法) 一. 総論 債権の担保には、大きくわけて2つの種類 (人的担保と物的担保)がある。 人的担保とは、債務者以外の者の総財産で債務の弁済を確保する手段をいい、 保証債務が典型例である。物的担保とは、 特定の財産による債務の弁済の確保をいい、 法律上当然に成立 する法定担保物件 (先取特権等) ...

第1節 総論 一. 建築基準法の目的 建築基準法は、建築物の敷地、構造、 設備及び用途に関する最低の基準を定め さて、国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もって公共の福祉の増進に資する ことを目的としている。 二. 建築基準法の全体構造 建築基準法には、その制度自体に関する規定の他に、単体規定と集団規定とが ある。単...

第1節 建築物の劣化 一. 劣化の種類 建築物の劣化の種類は、物理的劣化機能的劣化・社会的劣化の3つに分類す ることができる。 ① 物理的劣化 建築物は、 建築されてから一定年数を経過すると、雨水・空気中の炭酸ガス 等の化学的要因や継続使用による減耗などの物理的要因等によって、使用材 料 機器の劣化が始まる。 さらに、...

第1節 給水給湯設備 一. 給水方式 1. 給水方式の種類 給水方式は、配水管から蛇口までパイプが切れ目なくつながっている 「直結 式給水」と、水をいったん受水槽に溜めてから給水する「受水槽式給水」に大 別される。 2. 直結式給水 直結式給水には、水道本管から給水管を直接分岐して建築物内に引き込み、 各住戸に直接給水...

第1節 民事訴訟 一. 民事訴訟総論 1. 民事訴訟とは 私人間の生活関係に関する紛争を、 裁判所 (国の司法機関)によって強制的に解 決するための手続きをいい、 その訴訟手続を定めているものが民事訴訟法である。 民事訴訟制度は、自力救済の禁止に伴って発生したものである。債務者が給付義務を履行しない場合に、 公権力によ...

第1節 民法(請負契約) 一. 請負契約とは 請負契約とは、当事者の一方 (請負人) が、 ある仕事を完成することを約し、相 (注文者) がその仕事の結果に対して報酬を支払うことを約することによって成立する契約である。 二. 注文者の義務 1. 報酬について ① 報酬支払義務 注文者は、報酬を、完成させた仕事の目的物の...

第1節 民法 (委任契約) 一. 委任契約とは 委任契約とは、ある人 (委任者) が、 法律行為を相手方 (受任者) が承諾することによって成立する契約をいう。 法律行為以外の事務の委託をする場合についても委任の規定が準用される (準委任)。 二. 委任者の義務 1. 報酬について 委任契約は、原則として無償契約である...

第1節 民法 (売買) 一. 売買契約とは 売買契約とは、当事者の一方がある財産権を相手方に移転することを約し、相手 方がこれに対してその代金を支払うことを約することによってその効力を生ずる 契約である。売買契約が成立すると、債権として、売主には代金の支払請求権が、買主には目 的物の引渡請求権が発生する。 また、債務と...

第1節 民法(債務不履行) 一. 意義 債務不履行とは、債務者が債務の本旨(契約の内容) に従った履行をしないことをいう。なお、自ら雇用している職員や従業員に故意又は過失があった場合も、債務者に 故意又は過失があったと扱われる (履行補助者の故意過失)。 また、金銭債務に おいては、不可抗力による場合でも債務不履行とな...

第1節 民法 (共有) 共有 共有とは、一つの物を数人で所有することをいう。そして、一つの物を共有して いる場合に、それぞれの共有者が割合として持つ所有権のことを「持分」という。 共有者は、それぞれ目的物の「全体」 を 「共同して所有」することになる。共有者 は目的物の全体を使用することができるが、 排他的な使用はでき...

第1節 建築構造 一 材料等による分類 建築物は下記にあるように、様々な材料を用いて作られる。 各構造はそれぞれ 単独の形式で用いられることが多いが、一つの建築物において、 異なった構造形 式を組み合わせて一つの建築物を構成することもある。 1. 木構造 樹木を伐木造材、 製材し、 それを用いて建築物を建築する構造。 ...

第1節 民法 (賃貸借) 一 賃貸借契約とは 賃貸借契約とは、賃貸人が、賃借人に目的物を使用・収益させることを約束し、 相手方がこれに対してその賃料を支払うこと、及び、 引渡しを受けた物を契約が終 了したときに返還することを約束することで成立する契約をいう。賃貸人は、賃借人に目的物を使用・収益させる義務があり、 また、...

第1節 民法(総則) 1制限行為能力者とは、未成年者、成年被後見人、被保佐人の三者である。 2営業を許された未成年者は、その営業に関しては成年者と同一の能力を有する。 3錯誤が表意者の重大な過失によるものであった場合には、原則として、当意思表示の取消しをすることができない。 4詐欺による意思表示は、取り消すことができる...

第1節 建築構造 1 鉄筋コンクリート造は、部材の圧縮力を鉄筋が負担し、引張力をコンクリートが負担する、 合理的な構造である。 2 鉄骨構造において、ひふく被覆のない鋼材は500℃以上の熱にさらされる と容易に変形し、強度が半減するため、耐火被覆をする必要がある。 3 免震構造とは 積層ゴム等の支承を設けて地盤から建物...

第1節 民法(総則) 一 序論 1. 民法の意義 民法は、 私法の一般法であり、 私法の大原則となる。 ① 公法 私法 「公法」 は、 憲法や刑法のように、国と国民との関係を定めた法のことであ り、命令服従をその指導原理とする。 一方、 「私法」 は、 民法や商法のように、 国民と国民との関係を定めた法のことであり、 ...

免許の手続・免許換え 1つの都道府県に事務所を置く場合⇒その所在地の都道府県知事に免許を申請（知事免許） 複数の都道府県に事務所を置く場合⇒主たる事務所の所在地の知事を経由して国土交通大臣へ申請（大臣免許） 大臣または知事は免許に条件を付し、およびこれを変更することができます。但し、条件は、宅建業の適正な運営と宅地・建...

報酬額の制限（46条）　 民法上、報酬の額は当事者間で自由に決められるのが原則です（契約自由の原則）。しかし、それでは、不当な報酬を請求された消費者が害されます。そこで、業法は、消費者保護の見地から、報酬額を制限しました。 報酬の全体像 ❶ 一定の基礎（消費税抜きの価格）をもとにして❷ 誰に、いくら請求できるかを計算し...

契約締結時期の制限（36） 広告開始時期の制限と同じ 対象物件 ① 造成予定の宅地　　② 建築予定の建物 契約を締結できる時期 ① 開発行為の許可（都市計画法）が下りた後② 建築確認（建築基準法）を受けた後 対象となる取引① 自分のために　　売買　　　交換② 他人のために　　売買　　 の　代理　　　　交換　　 　　媒介...

物件の案内・説明 ─ 重要事項の説明（35条書面） 契約前に消費者に対して取引内容をよく理解させ、未然にトラブルを防止します。 重要事項の説明の仕方 説明者（誰が）① 業者が宅建取引士に説明させなければなりません。×業者の社員② 宅建取引士は専任でなくてもよい。　理由：法律の専門家でなければ十分に説明できないからです。...

物件の仕入─ 媒介・代理契約の規制 媒介と代理の違い ① 媒 介売主（貸主）と買主（借主）の間に入り依頼を受けて契約を成立させる行為。契約を結ぶ権限はありません。 ② 代 理売主（貸主）または、買主（借主）の依頼を受けて、相手方と契約し、その効果が依頼者に帰属する関係。契約を結ぶ権限があります。 契約のタイプ 一般媒介...